śr., 2010-02-03 13:54 — Bartłomiej Opaj...

Zbierając doświadczenia z kilkudziesięciu inwestycji budowlanych, wykonanych projektów i prowadzonych nadzorów można stworzyć swoistą listę przebojów z błędnymi decyzjami inwestorów, lub błędami wynikającymi z nadzoru takich budów. Nie chodzi tu wcale o to, że ktoś do własnego obiektu kupił kabinę, czy spawarkę firmy „X”, a to tani staroć i powinien kupić kabinę firmy „Y” - to rewelacyjny produkt. Wybór urządzeń, czy wyposażenia budynku to w kwestii poważnych błędów na etapie projektu i budowy jest już kwestia wtórna. Głównym „grzechem” inwestorów jest nieprawidłowy tryb podejmowania decyzji. „Nieprawidłowy tryb” oznacza, że są one podejmowane, zbyt pochopnie, zbyt późno, lub bez wymaganych konsultacji. Każda chwiejność decyzyjna i zmiany tych podjętych wcześniej, wywołuje konkretne koszty o czym wiele osób często nie pamięta.

Zmiany zgłaszane na etapie końcowej koncepcji obiektu jedynie przedłużają czas opracowania ostatecznego rozwiązania. Na etapie prac projektowych, wywołują konieczność zmian opracowanej dokumentacji, a to już pociąga za sobą dodatkowe, jeszcze niewielkie wydatki. Gdy zmiany takie są wprowadzane na etapie działań formalno prawnych to już koszty rosną do znaczących poziomów finansowych. Najwięcej jednak kosztuje zmiana pierwotnej decyzji na etapie prowadzonych prac budowlanych gdzie wydawać by się mogło drobne korekty, pociągają za sobą bardzo duże nakłady finansowe.

Większość osób planujących, czy prowadzących inwestycje powie z pewnością, że ich taka chwiejność decyzyjna nie dotyczy, a jednak ! Tylko 10 % inwestorów na etapie prac projektowych jest w 100 % zdecydowanych co do wyboru ciężkich stacjonarnych urządzeń technologicznych i ma zawartą odpowiednią umowę z wybranym dostawcą. Mało który z inwestorów wie jakich materiałów lakierniczych będzie używać w projektowanym dopiero obiekcie licząc na to, że rozmowy z dostawcami wyłonią faworyta. Szkoda jednak, że prowadzone są one równolegle z pracami projektowymi. A dlaczego te drobiazgi są takie ważne ? Ponieważ te „drobiazgi” wywołają lawinę kosztów i to zbędnych kosztów.

Gdyby na etapie koncepcji obiektu podjęte zostały wiążące i niezmienne decyzje co do wyboru kabiny lakierniczej i lakierów, oraz systemu ogrzewania, a urządzenie to miało stałą niezmienną lokalizację, to wtedy w Raporcie o Oddziaływaniu Obiektu na Środowisko w części dotyczącej emisji gazów i pyłów z obiektu jako planowane rozwiązania pojawiłby się faktyczny stan docelowy.

Oznacza to, że dane obliczeniowe z Raportu posłużyć by mogły do opracowania Pozwolenia na emisję gazów i pyłów które to pozwolenie dopuszcza lakiernię do użytkowania. Nie ma ono nic wspólnego z pozwoleniem na budowę, czy nawet całą procedurą jego uzyskiwania. Nie jest też związane z odbiorem technicznym budynku tylko lakierni i kotłowni. To odrębne pozwolenie wynikające z przepisów ustawy PRAWO OCHRONY ŚRODOWISKA. Gdyby jednak Raport ( pokazujący standardowo planowane zamierzenia inwestora ) był bardzo, bardzo, precyzyjny i pokazywał docelowe rozwiązania jak moc palnika typ kabiny, skład chemiczny materiałów lakierniczych, ilość cykli godziny pracy itp. to wtedy można by skorzystać ponowienie z dokonanych już obliczeń raportu, przy uzyskiwaniu pozwolenia na emisję ... Jak to wygląda finansowo ? Wartość Raportu to koszt 6 - 10 tyś zł dla średniej wielkości lakierni, czy warsztatu samochodowego z lakiernią. Średnia wartość dokumentacji do Pozwolenia na emisję to 6 – 8 tyś zł. Gdyby jednak można do tego celu wykorzystać część Raportu to wtedy dokumentacja do Pozwolenia kosztowałoby 2 tyś. W skrajnym przypadku mądra decyzja na wczesnym etapie koncepcji, niezmieniane już szczegóły przyjętych i zastosowanych rozwiązań, to oszczędności na poziomie 8 tyś zł, a to tylko jeden malutki elemencik procedury i prac projektowych.

Wskazując tu „precyzyjną koncepcję obiektu” chodzi oczywiści o koncepcję projektu technologicznego, a nie wstępny szkic inwestycji wykonywany na etapie rozważań „co byłoby dla danego obiektu najlepszym, a co gorszym rozwiązaniem ? Na takim etapie wszelkie zmiany to tylko wspomniane wcześniej wydłużanie czasu prac. Gdy jednak ostateczny pomysł na obiekt jest ubierany w dokumentację technologiczną to wybór urządzeń stacjonarnych, rozwiązań technicznych i materiałów chemicznych powinien być ostateczny. Powinien, ale nie Musi ! Za różnicę tych sformułowań zapłaci inwestor na dalszym etapie prowadzonych prac bo technicznie i formalnie da się wprowadzić prawie każdą zmianę pierwotnych zamierzeń. … tylko koszty biją po kieszeni.

Przykładów pokazujących wpływ „nieprawidłowego trybu podejmowanych decyzji” na późniejsze koszty inwestycji jest znacznie więcej. Choćby wybór paliwa do zasilania palników kabiny, czy kotłowni.

Jeżeli na etapie projektu technologii podjęta jest decyzja o zasilaniu tych palników gazem ziemnym, bo jego przyłącze jest na działce, a później na etapie projektu budowlanego okazuje się, że linia miejska nie ma odpowiednich parametrów technicznych, to wykorzystanie gotowego już raportu do POZWOLENIA staje się nie możliwe. Do tego w projekcie obiektu wygospodarować należy miejsce na zbiorniki oleju opałowego wprowadzić rozwiązania do tankowania tych zbiorników, a nawet inaczej zagospodarować teren zewnętrzny, aby można było dostać się cysterną z olejem pod punkty napełniania. Oby nie trzeba było zmieniać lokalizacji kabiny, czy kotłowni w budynku ? Do tego wymogi ppoż. które wymuszą przesunięcia pomieszczeń.

W efekcie drobnej zmiany, ruszył „efekt domina”. Gdyby przyjąć odwrotny układ, że to właśnie gaz stanie się podstawowym paliwem, a nie olej opałowy to i tak wykonany raport może być już nie do poprawienia, a konieczność przeprowadzenia dodatkowej instalacji zasilania gazem wywoła zmiany układu obiektu. Jak taka zmiana decyzji wpłynie na koszty gdy pojawi się na etapie uzyskania pozwolenia na budowę ? - Znacząco - bo wymagać będzie rozpoczęcia niektórych procedur od początku, czyli od uzyskania warunków zasilania od gestorów sieci miejskich w przypadku gazu, oraz nowych opinii rzeczoznawców ds. zabezpieczeń ppoż. w przypadku oleju opałowego. Do tego jeszcze projekt zamienny i dodatkowy projekt przyłącza gazu, lub rezygnacja z już wykonanego. A gdy decyzja zapada na etapie budowy ? … aż strach pomyśleć, że do kosztów zmian formalnych dojdą jeszcze wyburzenia, wiercenia i kucie … a dniówka każdego robotnika to minimum 150 zł i za te dodatkowe dniówki, oraz prace kierownika narzędzia, sprzęt i materiały zapłaci inwestor.

Więcej takich „drobnych zmian” i nagle okazuje się, że inwestycja planowana na 1 mln złotych kosztuje już 1,5 mln, a wzrost tych kosztów uzasadniony jest odrębnymi protokołami konieczności wykonania robót dodatkowych i nie wziął się z nikąd.

Do zmian wcześniejszych decyzji, czy rozwiązań projektowych przyczyniać się może też inny kardynalny błąd procesu projektowego i inwestycyjnego jakim jest rezygnacja z opracowania, lub nieświadome pominięcie projektu technologicznego obiektu.

Przejście od programu, oraz wstępnej koncepcji wprost do projektu budowlanego z pominięciem technologii to paradoksalnie podniesienie kosztów dokumentacji bo każdy branżysta będzie musiał teraz sam szukać informacji o mocach energetycznych, sposobie zasilania, ściekach wodzie, wentylacji czy obciążeniach konstrukcji, a za czas pracy specjalistów płaci zawsze zleceniodawca.

O tym czym jest projekt technologiczny w trybie inwestycji i jaka jest jego rola, cel, oraz status prawny była już mowa w obszernej publikacji : PROJEKT DO POZWOLENIA NA BUDOWĘ co ?, gdzie ?, kiedy ? … i za ile ?.

Tu wystarczy wspomnieć, że brak opracowania technologicznego to szereg kolejnych następujących po sobie „wpadek” projektowych i wykonawczych. Brak technologii przed rozpoczęciem prac projektowych w zakresie architektury i instalacji branżowych to swego rodzaju „odważne stąpanie po bagnie, w nocy i to jedynie prosto przed siebie”, bo taką drogę narzuca w inwestycji projekt budowlany kryjący pułapki i nieprecyzyjne rozwiązania, ale konieczny do realizowania w formie w jakiej został zatwierdzony pozwoleniem na budowę. Brak technologii na wstępie prac projektowych to w praktyce problemy z każdą instalacją i zagłębieniem fundamentowym, możliwe konflikty płyt fundamentowych z instalacjami kanalizacyjnymi, czy wentylacji z konstrukcją dachu. Oczywiście każdy błąd daje się skorygować gdy na budowę dotrze szybko rzetelna fachowa dokumentacja, lub specjalista nadzorujący wykonanie skomplikowanych elementów dla urządzeń technologicznych. Na szczęście błędy wychwycone zostają w ostatnim momencie, w początkowej fazie prac budowlanych wewnątrz obiektu … Czy może jednak nie wychwycone ??? Bo kto miał zrobić ? Technolog ? Dostawca urządzeń ? … a jeżeli inwestor nie widzi żadnych błędów w swym postępowaniu i nadal zastanawia się nad ostatecznym wyborem kabiny, podnośnika, lokalizacją myjni, czy magazynu oleju w głównym magazynie handlowym ?

Budowa z dnia na dzień posuwa się dalej, realizowana jest zgodnie z projektem budowlanym w którym nie ma żadnych wymogów budowlanych, czy instalacyjnych dla urządzeń i specjalnych stref technologicznych.

Nagle okazuje się jednak, że odkładane decyzje inwestora generują koszt kilkudziesięciu tysięcy złotych na konieczne zmiany.

Tak prosta rzecz jak magazyn oleju silnikowego, czy magazyn oleju opałowego z baterią zbiorników powinien mieć szczelną posadzkę izolowaną między warstwowo w celu uniknięcia przesiąkania oleju do gruntu w przypadku wycieku z beczek, czy zbiorników. Okazuje się, że nie może w nim być ujęcia kanalizacji, a nawet wskazana jest stalowa wanna do odzysku tego wyciekającego oleju, czy paliwa. W efekcie najlepiej jakby posadzka została w tej strefie lekko zagłębiona, a beczki stały na podstawie z krat stalowych na poziomie normalnej podłogi … ale., ale, …. Kto o tym wiedział ? …poza technologiem. .. i jeszcze te zbiorniki z atestem i dwu płaszczowe. Nikt nie liczył się z kosztem 3 tyś zł za sztukę !

Nikt nie liczył … bo to kolejny poważny błąd w trakcie inwestycji. Tani projekt budowlany, bez szczegółowej technologii nie da się wycenić. Nie można wycenić i skosztorysować czegoś o czym się nic nie wie. A gdy wykonawca prac budowlanych otrzyma dokumentację budowlaną i ma określić wartość prac i materiałów do zawarcia umowy to zrobi to na podstawie tego co widzi w projekcie. Prostokąt z napisem kabina lakiernicza w rzucie parteru i opis „wykonać podstawę betonową zgodnie ze wskazaniami dostawcy urządzenia” to nie jest informacja na temat ilości betonu, elementów stalowych podpór, czy choćby … czasu pracy koparki. Część inwestorów pomyśli „trudno ! zmartwienie wykonawcy. Mógł dopytać o co tu chodzi ?. Zawarł umowę ryczałtową niech się martwi albo do sądu” Niestety nie można mieć złudzeń. Za wszystko zapłaci inwestor pomimo że umowa określa łączną kwotę i termin zakończenia budowy. Tu trzeba pamiętać, że wykonawca nie dołoży złotówki do budowanego obiektu i dowiedzie swoich racji. Gdy wycena nie przewidywała jakiegoś zakresu prac to po prostu nie będzie on wykonany. I tu znowu tryb decyzyjny, oraz początkowe błędy na wstępnym etapie prac projektowych, mszczą się kosztami które nie są tym razem zbędne tylko pozostawały ukryte i przyczajone, a wypłynęły na wierzch prawdopodobnie w najgorszym momencie, gdy kończą się pieniądze i zbliża się kolejny z wyznaczanych terminów zakończenia budowy.

Szczegółowy i rzetelny kosztorys przewidujący to co nieprzewidywalne jak cenę wynajmu wózka widłowego do rozładunku, czy dodatkowych rusztowań, lub opłat związanych z blokadą pasa drogowego do wykonania przyłącza gazu i wody to podstawa ekonomicznego sukcesu inwestycji.

Dopięcia jej w określonej wartości kredytu bankowego czy zdolności finansowych firmy do obsługi późniejszych zobowiązań. Gdy rzetelny kosztorys zakłada, że coś jest drożysz niż faktycznie udaje się to zrobić pozostaje się cieszyć z własnej operatywności i tego faktu. Gdy przewiduje, że da się to zrobić taniej niż oferty, które trafiają do inwestora to sygnał, że gdzieś jest to dostępne taniej, a gdy czegoś w nim nie ma tzn. że jest nie rzetelny i nie szczegółowy i w zasadzie nie potrzebny …. bo to wtedy taka sama wizja kosztów jak wycena przez „wydaje mi się że to tyle powinno kosztować”.

Taki system wyceny oparty o „wydaje mi się … „ jest popularny przy budowie budynków gospodarczych w których docelowo ma znaleźć się warsztat samochodowy, a inwestycja prowadzona jest systemem gospodarczym. Ponieważ w takich obiektach nie ma planowania koncepcyjnego, ani planowania projektowego, rzadko spotyka się technologię, a projekt budowlany to w zasadnie zbiór dokumentów do pozwolenia na budowę … i formalności końcowe są tu tylko podstawowe. Nikt nie zgłasza też lakierni do użytkowania, czy nawet zamiaru wytwarzania odpadów, a nawet własnej firmy do sanepidu czy PIPu … Ale to nie jest publikacja o „pójściu na żywioł inwestycyjny” tylko o tym jak mądrze i zgodnie z przepisami poprowadzić inwestycję, żeby kosztowała tylko tyle ile musi kosztować i żeby, żadna złotówka nie została wyrzucona w błoto palcu budowy. W obiektach bez planu nikt nie wie ile powinny one kosztować więc nie dziwi też fakt, że każdy inwestor który sam mieszał cement i jeździł załatwiać materiały uważa że taniej się nie dało. „Duży może więcej” jak mówi porzekadło, a na pewno może - szybciej.

Niektórzy potraktują te rady, poważnie inni się uśmiechną, ale niech do myślenia da wszystkim fakt że nie udaje się zrealizować budowy obiektu warsztatowego, czy lakierni przemysłowej w planowanym budżecie i terminie. Raczej nie zdarza się żeby było taniej niż planowano przy analizie dokumentacji i krócej niż zakładał wykonawca. Zawsze jest odwrotnie ! Czasami zamiast brać wszystko na własne barki lepiej wyznaczyć sprytną i mądrą osobę z własnej firmy, rodziny czy znajomych, lub po prostu zatrudnić odpowiedniego specjalistę - któremu powierzyć można zadanie koordynacji całej inwestycji.

Wtedy można zajmować się podejmowaniem tylko strategicznych decyzji po wcześniejszej analizie wad i zalet każdego dostępnego rozwiązania. Taka osoba oprócz zaoszczędzenia zbędnych wydatków potrafi znaleźć okazyjne rozwiązania i towary jak … ogromną partię płytek po 3 zł m2 uszkodzonych w transporcie i wybrać z tego zestawy do pokrycia posadzek w obiekcie. … tańszego szkła na elewację z drobną nierównomierności koloru. Wyszukać firmę o dużych mocach przerobowych której nie udało się wygrać przetargu na budowę wielkiego centrum i została z zatrudnionymi pracownikami, którym nie ma czego powierzyć do wykonania … kabiny lakierniczej z targów, pieca grzewczego z ekspozycji … a nawet cegieł, czy cementu z aukcji internetowych. Na takie działania trzeba jednak mieć czas i wiedzieć czego, oraz gdzie się szuka. Właściciel obiektu choć chce dobrze, sam wszystkiego nie zrobi i w efekcie błąd goni błąd, a koszty rosną często nawet niezauważone jako zbędne wydatki ! Tak to jest gdy oprócz prowadzenia firmy i konieczności rozwiązywania codziennych problemów, a czasami w małych firmach nawet pracy fizycznej, próbuje się odpowiedzialnie uczestniczyć w każdej fazie prac projektowych, prowadzić samodzielny nadzór na budową i wyposażeniem obiektu. To zadanie przekracza często możliwości kliku doświadczonych osób i nie może się udać komuś kto może wie o co chodzi, ale nie ma czasu na odpowiednie wykorzystanie i pogłębienie tej wiedzy.

Panie i Panowie Inwestorzy - unikajcie jak ognia we własnej firmie, błędów inwestycyjnych generujących później wydatki mające na celu zniwelowanie ich negatywnych skutków. Unikajcie :

• zmienność i chwiejności decyzji na kolejnych etapach inwestycji
• braku przejrzystej koncepcji obiektu
• pomijania w dokumentacji szczegółowego projektu technologicznego
• późnych i przypadkowych wyborów dostawców istotnych urządzeń i materiałów.
• braku nadzoru technologa nad prowadzonymi pracami budowlanymi i instalacyjnymi
• taniej, prostej i nieprecyzyjnej dokumentacji budowlanej
• pobieżnych kosztorysów, zlecając koniecznie opracowanie szczegółowych i rzetelnych dla każdej branży
• samodzielnego realizowania nadzoru nad inwestycją, jeżeli prowadzicie jednocześnie firmę
• unikajcie także projektowania i budowy obiektu, bez zachowania możliwości jego dalszego rozwoju i rozbudowy.

To te elementy powodują że inwestycja może być tania, lub bardzo droga przy realizacji takiego samego obiektu, zakresu zadań, i dobranego wyposażenia. Wskazane tu błędy w procesie inwestycyjnym to te które wynikają często z indywidualnych cech każdego inwestora czy realizowanego obiektu i jego lokalizacji. Są też takie które przez dokonanie nieprawidłowego wyboru urządzeń i wyposażenia powodują, że albo obiekt wyposażony jest w urządzenia drogie, bardzo nowoczesne, ale dalece wykraczające poza możliwości wykorzystania ich walorów a to też błąd tyle tylko że ekonomiczny … albo wyposażenie dobrane jest wyłącznie pod kątem ceny i możliwości finansowych mszcząc się przy każdym uruchomieniu czy awarii … tu dowodząc że zalety niższych kosztów inwestycyjnych przyćmione zostały przez koszty eksploatacji.

To jednak nie jest temat o strategii działania ale o indywidualnych preferencjach, opiniach i ocenach … a te elementy analizy nie mają wspólnego mianownika i nie dokonują podziału dostępnych na rynku rozwiązań na tylko te złe i tylko te dobre !

Przy wyborze wyposażenia obiektu pozostaje już tylko wiedza która jest sumą zebranych doświadczeń każdego z nas.

W trudnych tematach formalno prawnych, czy problemach technicznych dotyczących, samej budowy, wyposażenia i projektowania lakierni, lub warsztatu samochodowego prosimy o kontakt na e-mail projekter@projekter.pl , a w sprawach pilnych pod numerem tel. 601 221 760. Postaramy się Państwu pomóc.